Reajuste de aluguel: como o aumento é calculado?
Uma pergunta que eu sempre recebo é quanto ao reajuste de aluguel, principalmente sobre como o reajuste é calculado sobre o valor pago pelo locatário.
Quem está acostumado a alugar casas sabe que em algum momento o valor cobrado inicialmente pelo proprietário ou pela imobiliária será reajustado.
Mas quem está não está familiarizado com a prática pode acabar sendo pego de surpresa.
Justamente por conta disso, independente do lado em que você esteja, inquilino ou locador, é preciso conhecer como o reajuste é feito.
Reajuste de aluguel atrelado ao IGP-M
O reajuste de valor do aluguel é comumente feito a cada aniversário do contrato ou quando o mesmo é renovado.
Assim sendo o preço inicialmente cobrado é reajustado.
Comumente, como prática adotada pelo mercado, o reajuste está atrelado ao índice do IGP-M ou Índice Geral de Preços Mercado que é divulgado pela Fundação Getúlio Vargas.
Mas é preciso se ater ao contrato de locação, porque embora o mercado pratique o reajuste com base no IGP-M é o contrato que regulamenta esse tipo de operação e pode com isso, escolher outros índices.
A forma como o aluguel do imóvel será reajustado deve constar no contrato de locação para que nenhuma das partes, principalmente o inquilino, seja lesado.
Em outras palavras, o reajuste não pode ser feito com base nas vontades do proprietário, é preciso que a forma como o reajuste será feito seja de pleno conhecimento do inquilino.
E aqui é preciso que esteja no contrato, acordos verbais não valem para força da lei.
Normalmente, quando a locação é intermediada por uma imobiliária é ela a responsável por fazer o reajuste de aluguel e em seu contrato deve constar igualmente como o reajuste de valor do aluguel será cobrado.
Cláusulas do contrato
As cláusulas do contrato, inclusive a que regulamenta o reajuste podem ser negociadas com a imobiliária ou diretamente com o proprietário caso seja o caso, mas somente antes da assinatura do contrato, assim sendo delibere sobre o que julgar pertinente antes de assumir o compromisso com a assinatura do contrato.
Preciso ressaltar uma questão aqui. Supomos que o contrato de locação acabe em dois meses, ou mais.
O proprietário do imóvel te informa que fará um reajuste não necessariamente atrelado a nenhum indicador econômico.
Se o reajuste será praticado a partir do término do contrato o mesmo pode ser feito de acordo com o que o proprietário determinar.
Nesse caso o inquilino deve tentar negociar diretamente com o proprietário a ponto de chegar no melhor valor para ambos.
Como o reajuste é colocado no Brasil?
Ao contrário do que acontece em outros países do mundo em que o inquilino paga um mês de aluguel antes mesmo de se mudar, a prática mais comum em nosso país é o pagamento após decorrido um mês da locação, ou seja, a ideia no Brasil é usa-se, paga-se depois.
Nesse caso, se o contrato vence em maio, o reajuste aplicado só será válido para o pagamento de junho.
Entendendo o valor de reajuste do aluguel, na prática
Se você ainda não conseguiu visualizar bem como funciona a questão do reajuste, forma como ele é calculado é simples.
Vamos imaginar que o reajuste do seu imóvel é feito com base no IGP-M.
Para calcular qual o novo valor que será cobrado, no mês de aniversário do seu contrato pegue o valor percentual do IGP-M acumulado nos últimos doze meses.
Com base nesse valor faça a seguinte conta:
Valor atual pago por você x o percentual de reajuste acumulado nos últimos doze meses = ao valor atual do imóvel locado.
Se o imóvel pago por você é de R$ 875 e o percentual do IGP-M nos doze meses chegou a 5,7% o total será de: R$ 924,87.
O valor total encontrado por meio dessa conta simples, subtraindo o valor que você já paga, R$ 875 dá R$ 49,87.
Esse é o aumento que você terá e o novo valor será válido para os próximos doze meses.
Viu como é simples?
Índices que podem ser utilizados para o reajuste
Além do reajuste poder ser feito com base no IGP-M, outros índices podem ser utilizados, novamente, desde que especificados em contrato.
São eles: o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), Índice de Preços ao Consumidor (IPC), ou ainda Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
O que não é permitido por lei?
Apesar de ser algo simples de ser entendido e colocado em prática, resolvi trazer uma questão que não pode acontecer e não é permitido por lei em operações de reajuste de aluguel.
A questão é que o percentual de reajuste não pode ser superior ao índice escolhido como métrica para o reajuste estabelecido em contrato.
Durante o período em que o contrato está vigente, o percentual de reajuste só pode ser superior ao índice escolhido se ambas as partes concordarem, o que não ocorre visto que o inquilino não quer ser lesado.
Gostou de saber mais sobre o reajuste de aluguel?
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Por Rafael Mansberger – Especialista em crédito – @rafaelmansberger – E-mail: [email protected]
