Consórcio Imobiliário: O guia completo.
Quando nós começamos a estruturar a ideia de adquirir um imóvel, não faltam opiniões a respeito do assunto. Desse modo, o que levar em conta? O que é mito e o que é verdade? Descubra agora o que você precisa saber para entender como funciona o consórcio imobiliário!
Há diversos cenários que são levados em conta quando estamos planejando adquirir um imóvel, certo? Pode ser que você esteja em busca de uma casa ou apartamento porque pretende se casar nos próximos meses, porque necessita de mais um quarto ou porque tem certa urgência em se mudar.
Portanto, se você não tem urgência em comprar um imóvel e quer começar a pagar aos poucos – e ainda sem juros – o consórcio imobiliário pode ser ideal para você.
Não se preocupe, vamos te explicar tudo sobre essa modalidade de compra de forma detalhada para que você tenha uma boa experiência de compra.
No Brasil, as vendas de consórcios imobiliários cresceram bastante nos últimos meses, já são mais sete milhões de planos de consórcios vendidos e mais de um milhão de consorciados contemplados.
Grandes instituições financeiras como: Consórcio Rodobens, Consórcio Magalu, Consorciei, Consórcio Embracon, Banco Itaú, Santander, Banco do Brasil, Bradesco, dentre várias outras opções possuem ótimas opções de taxas para quem quer participar de consórcio de imóveis.
Desse modo, a opção pelo consórcio imobiliário, deve ser firmado como uma opção interessante, principalmente para quem não está procurando mudar de residência com urgência ou não quer arcar com os juros de um financiamento imobiliário.
Como funciona o consórcio imobiliário?
Os consórcios imobiliários, assim como os demais planos de consórcio, é dado pela junção de pessoas físicas ou jurídicas que têm como objetivo se autofinanciar por meio de uma poupança administrada por terceiros. Vamos te explicar melhor como funciona.
A princípio, existem dois tipos de pessoas que lideram o topo da lista de adeptos ao consórcio de imóveis: aqueles que não possuem urgência em se mudar ou não têm disciplina para poupar o dinheiro destinado à compra.
Ao optar pelo consórcio imobiliário, a pessoa deverá contribuir mensalmente com o valor da parcela acordada, que será incluso em um fundo comum a todos os participantes para financiar os imóveis.
Quando o consorciado é sorteado, ele recebe uma carta de crédito, um documento financeiro que possibilita a contratação do imóvel desejado.
Para adquirir uma carta de crédito, você deve assinar um Contrato de Adesão, no qual se encontram as regras de condução do negócio contratado, veja abaixo:
- Valor do crédito;
- Prazo;
- Valor das prestações;
- Reajuste;
- Condições de contemplação; taxas (como a taxa de administração e outras);
- Direitos e obrigações do consorciado, da administradora;
Entre outras coisas.
Para que você possa visualizar melhor como funciona, veja essa ilustração que mostra como é o consórcio imobiliário na prática. Veja:
Como é feita a contemplação do consórcio de imóveis?
Todos os meses os participantes do consórcio concorrem aos sorteios para a contemplação, do bem. Ou seja, para a entrega do imóvel.
Assim sendo, a quantidade de pessoas sorteadas irá variar de acordo com a administradora e também com o tamanho do grupo, quanto mais pessoas, mais dinheiro acumulado e dessa forma, são maiores as chances de serem contemplados mais de um participante por vez.
Os sorteios do consórcio de imóveis são realizados através de reuniões denominadas assembleias. A primeira assembleia do consórcio imobiliário ocorre apenas quando o grupo possui o número mínimo de cotas vendidas. A partir deste momento, elas são realizadas mensalmente e o consorciado pode acompanhar os resultados.
Outra maneira dos consorciados também podem ser contemplados nas assembleias é por meio dos lances.
Tipos de lances no consórcio imobiliário:
→ Lance Fixo: Quando é ofertado mensalmente 20% do valor do saldo devedor, sendo contemplado aquele que, entre todos que ofertarem, possuir a cota mais próxima da última sorteada;
→ Lance Livre: Quando o consorciado utiliza do próprio recurso para efetuar o lance. Ao ser contemplado, a porcentagem oferecida é abatida no valor das parcelas ou na quantidade de meses a pagar. Será considerado vencedor aquele cujo valor ofertado representar o maior percentual em relação ao grupo;
→ Lance Embutido: Quando o consorciado utiliza até 50% do valor do próprio crédito para o lance e o percentual é abatido no valor da carta, após a contemplação. O vencedor será aquele que, assim como no lance livre, ofertar o maior percentual.
Como é feito o pagamento da parcela de consórcio imobiliário:
Uma das maiores vantagens do consórcio de imóveis, é que trata-se de uma alternativa de crédito sem juros. Porém, como mencionamos anteriormente, todos os grupos são dirigidos por uma empresa administradora regulamentada e fiscalizada pelo Banco Central.
Essa administradora tem como função cuidar da aplicação financeira dos valores recebidos, vender as cotas, organizar as assembleias, manter a comunicação com os participantes e tratar os inadimplentes.
Por isso, dentro do valor da parcela, o consorciado tem a obrigação de arcar com o fundo comum, o fundo reserva, além das taxas de administração e do seguro de vida.
→ Fundo Comum:
O fundo comum, como falamos anteriormente, é aquele valor que todos os participantes do consórcio devem pagar para financiar o caixa que será utilizada para a aquisição dos bens. Ou seja, é a partir do fundo comum que é composto o saldo para as contemplações mensais.
Essa contribuição mensal do fundo é calculada a partir de um percentual sobre o crédito contratado e, até o final do prazo estabelecido, o consorciado precisa quitar 100% do fundo comum.
→ Fundo de Reserva:
O fundo de reserva é designado para cobrir qualquer insuficiência do fundo comum e possíveis despesas de cobrança, em caso de retomada do bem. No geral, ele corresponde a 5% do valor da carta de crédito, e esse pagamento é diluído pelo número de meses do plano contratado.
O saldo final, ou seja, o que não for utilizado do fundo de reserva, é distribuído entre as cotas ao fim do prazo estabelecido.
→Taxa de Administração:
A taxa de administração do consórcio de imóveis existe para remunerar os serviços realizados pela administradora do consórcio. Assim, ela garante que todos os participantes tenham acesso ao bem contratado.
A taxa de administração é um percentual dividido ao longo dos meses de pagamento do consórcio imobiliário. Ela é fixa, não aparece na forma de juros compostos e é estipulada logo quando contrato é estabelecido entre a administradora e o consorciado.
Porém, mesmo discreta, a taxa de juros deve ser considerada antes do consorciado adquirir uma cota. Varia de 16 a 18%, de acordo com o valor do crédito e do prazo escolhido.
→ Seguro de Vida:
O seguro de vida é a única taxa opcional. De modo geral, o seguro corresponde a 0,3863% do valor inicial total atualizado da dívida. Ele é cobrado a partir da segunda parcela e oferece cobertura por morte e invalidez total ou permanente, oferecendo ao consorciado a segurança da quitação.
Assim, você evita deixar qualquer tipo de ônus ou dívida para os seus familiares.
Como é a utilização do FGTS nos consórcios imobiliários?
Caso você esteja em um consórcio imobiliário para comprar um imóvel residencial, pode usar o saldo do FGTS de 4 formas:
- Dar um lance naquele mês;
- Pagar parte das parcelas;
- Complementar a carta de crédito;
- Liquidar o saldo devedor (parcial ou totalmente).
Como acontece no financiamento imobiliário, é preciso que o imóvel a ser adquirido siga as regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) – que estabelece um valor máximo do imóvel e exige um mínimo de 3 anos de contribuição por parte do trabalhador, entre outras.
